在 2026 年，欧洲移民版图经历了一场深刻的“大洗牌”。曾经风靡全球的“黄金签证（Golden Visa）”正在从“买房换卡”向“多元化投资”和“高门槛化”快速转型。

如果您正计划通过投资手段获取欧盟身份，希腊、葡萄牙和西班牙这三个“老牌劲旅”在 2026 年呈现出完全不同的竞争态势。希腊移民在涨价中保留了购房窗口，葡萄牙彻底转向基金赛道，而西班牙则正式宣告了房地产路径的终结。本文将深度为您起底这三大热门国的最新门槛、福利与定居性价比。

一、 政策现状：2026 谁还在开门？

1. 希腊 (Greece)：阶梯式涨价后的“最后堡垒”

2026 年，希腊依然是欧洲极少数保留房产投资路径的国家。但其区域划分已极度细化：

• 80 万欧元区： 涵盖雅典大部、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等热门地带，且限购 120 平米以上的单套房产。

• 40 万欧元区： 其他普通地区。

• 25 万欧元特例： 2026 年最火路径！ 仅限“商改住”（由工厂、仓库改建的住宅）或“历史建筑修复”项目。

2. 葡萄牙 (Portugal)：房产已成往事，基金时代降临

自 2023 年底起，葡萄牙正式关闭了购房通道。2026 年的主流是 50 万欧元基金投资。

• 核心： 投资于符合条件的风险投资基金或私募股权基金（不可直接投资房地产相关基金）。

• 优势： 2026 年政策更加成熟，基金审批透明度极高，适合追求“轻资产”移民的家庭。

3. 西班牙 (Spain)：房产路径正式“落幕”

2025 年 4 月，西班牙政府正式废除了 50 万欧购房移民政策。

• 现状： 2026 年，单纯的“买房移民”已成历史。投资人需转向 200 万欧国债、100 万欧存款/股权 或通过 “战略性商业项目” 获取居留。

二、 三国核心福利与门槛深度对比表

三、 2026 定居性价比深度起底

H3：1. 希腊：最适合“移民不移居”

• 评价： 如果您希望保留国内生活重心，仅需要一个海外身份作为备选，或者利用“华侨生联考”为子女降分名校，希腊 25 万欧项目依然是 2026 年全球性价比之王。

  

H3：2. 葡萄牙：最快捷的欧盟入籍路径

• 评价： 葡萄牙的 5 年入籍政策非常慷慨。2026 年新规已允许将等待期计入入籍年限。如果您希望在 5 年内快速拿护照，葡萄牙基金项目是三者中的最优解。

  

H3：3. 西班牙：高净值人士的教育与商务中心

• 评价： 虽然房产路径已断，但西班牙的非营利居留（NLV）和数字游民签证在 2026 年异军突起。它适合有真实定居需求、渴望享受顶级教育（巴塞罗那/马德里商学院）的精英家庭。

四、 避坑指南：2026 投资者的 3 个关键细节

1. 希腊的“短租禁令”： 2026 年新规明确，黄金签证房产禁止从事 Airbnb 等短租业务。违规操作将导致居留许可被吊销。

2. 葡萄牙基金的“透明度”： 2026 年由于市场火爆，出现了一些低质量基金。务必选择由葡萄牙证监会（CMVM）监管且 60% 以上资产投入本地企业的基金。

3. 身份有效期新规： 2026 年 1 月起，希腊居留证的有效期从签发日算起。这意味着申请人不再受“倒填日期”的困扰，身份期限更有保障。

总结：2026 您的选票投给谁？

• 追求门槛低、房产情结、子女升学：选 希腊 25 万欧商改住。

• 追求身份升级、欧盟护照、资产多元化：选 葡萄牙 50 万欧基金。

• 追求真实定居、职业机会、顶级教育：转向 西班牙数字游民或非营利途径。