近年来，随着移民门槛不断抬高，希腊黄金签证却因其门槛适中、性价比高，持续吸引大量中国家庭。尤其在2023年政策调整后，25万欧元低门槛区域仍然存在，使得“买房移民”成为许多人低成本拥抱欧洲生活的现实路径。

但移民不仅是买房那么简单。2025年移民希腊的真实成本到底是多少？有哪些常被忽略的“隐形费用”？今天这篇文章，我们一次性讲清楚，避免你踩坑！

一、购房预算：25万欧元只是起步价

很多人以为，只要25万欧元就可以搞定一切。但实际上，25万欧元只是购房本身的起点。按照目前的市场行情和政策要求，真正的总支出应该考虑以下因素：

✅【购房本体】

• **最低要求：**25万欧元（仅适用于部分区域，如雅典市郊、部分岛屿、帕特雷等）

• 主流选择：建议预留26-30万欧元，便于挑选位置较佳、可出租的房源

✅【购房相关税费】

• 购房契税：3%

• 公证费+律师费：约1.5%-2%

• 土地注册费：约0.5%

• 房产评估/审核费用：约€300-€600

• 房产中介佣金：2%-3%（部分开发商包）

👉 实际购房总成本：
以一套€250,000的房产为例，综合所有税费和中介费，总购房支出约为**€265,000-€275,000**（折合人民币约210万元）

二、移民申请费用明细

完成购房后，接下来就是申请黄金签证的流程。这部分也有不少费用需要提前预算：

👪 以一家三口为例（主申请人+配偶+1个子女）：

• 居留卡总费用：€6,000

• 加上翻译、公证、律师服务费等，整体移民申请阶段费用约在 €8,000-€10,000 左右

三、隐形费用不容忽视！

除了明面上的支出，还有很多人忽略了长期持有成本和后续费用，这也是很多“预算移民者”中途放弃的关键因素。

🏠1. 房产持有成本

• **每年房产税（ENFIA）：**根据面积与区域，大约 €200-€800/年

• **物业费、清洁费（如出租用）：**约 €30-€80/月

• **房屋保险：**可选，€100-€300/年

✈️2. 往返希腊的差旅费

• 一般每年需去希腊一次，处理房产、更新卡片、开账户等事务

• 往返机票、人均约￥6,000，住宿、交通再加￥2,000+

💼3. 资产管理/委托出租

• 不少人选择“买房+出租”，但出租也有管理费用

• 委托公司代管+收租，服务费通常为租金的8%-10%

  

四、养卡成本？零居住要求就是最大优势

相较于葡萄牙、西班牙等“需居住”的黄金签证，希腊黄金签证无居住要求，即使人不在希腊，卡照样有效，非常适合中产阶层投资+身份双赢：

• 不必长期旅居海外

• 可以留给孩子就学、转欧盟其他国家发展

• 一次性拿卡，后续几乎0管理难度

五、是否可以贷款买房？实际可行性低

有用户问：“希腊购房移民可以贷款吗？”

• 答案是：几乎不行。由于黄金签证要求“全额付款”，购房必须是资金来源清晰且不可贷款的全额购买

• 如果是买第二套房，已有身份后才考虑投资，才有可能通过某些欧盟银行进行贷款

总结：2025年希腊移民的真实预算清单

🧮 建议总预算准备：30万欧元左右（约合人民币230万-250万）
对于寻求低风险资产配置+欧盟身份+养老/子女教育的人群来说，仍是全球最优选之一。